Corte Suprema
23/09/1976.
Fallos 295:973. JA 1976 IV 368.
"Vieytes de Fernández, Juana Suc. v. Provincia de Buenos Aires"
OPINIÓN DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN. Considerando: Con las informaciones sumarias producidas a fs. 15/17 vta., considero suficientemente acreditada la distinta vecindad de los accionantes con respecto a la provincia demandada.
En consecuencia, dado el carácter civil de la causa, toca a V.E. conocer originariamente en ella (arts. 100 y 101 CN. y 24 inc. 1 decreto ley 1285/1958).
En cuanto a la tasa de justicia, la correspondiente a esta etapa del pleito, ha sido debidamente satisfecha (art. 7 inc. a de la llamada ley 18525). Enrique C. Petracchi.
Buenos Aires, septiembre 23 de 1976.
Resulta: 1. A fs. 6 se presenta por apoderado la administradora judicial de la sucesión de Juana Vieytes de Fernández, a fin de promover demanda contra la provincia de Buenos Aires, por cobro de la suma de $ 48.815,76, en concepto de alquileres atrasados desde enero de 1966 hasta mayo de 1973, en su carácter de locadora del inmueble sito en la calle Resistencia 1125 del Partido de Lanús, destinado al funcionamiento de una escuela provincial. Al efecto, señala que el contrato respectivo se celebró en el año 1938, con un alquiler mensual de $ 300 m/n, suma que durante la prórroga legal del término de dicho convenio fue objeto de pequeños aumentos por parte del Estado provincial. Así pago éste $ 1162 m/n durante los años 1963, 1964 y 1965, suma que pretendió no alterar durante los años siguientes, desoyendo los legítimos reclamos de la locadora. Al formular el detalle de los alquileres posteriores impagos, señala que los correspondientes a los años 1966, 1967 y 1968 los ha calculado de acuerdo con el art. 3 inc. b ley 16729, incrementando el monto originario en un 14% anual y acumulativo. En cuanto a los debidos por los años 1969 y 1970, aclara que su estimación al respecto deberá reajustarse judicialmente de acuerdo con la prueba que se produzca (art. 3 [L NAC 16729 !!LY 3] inc. m ley cit.). Por último, con referencia a los valores mensuales que reclama por los años 1971 ($ 780), 1972 ($ 1053) y 1973 ($ 1669,20), manifiesta la actora haberlos alcanzado incrementando el valor básico con el porcentaje de aumento del costo de vida, conforme a lo previsto en las normas pertinentes del decreto ley 18880/1970 (arts. 4 y 6 ), sin perjuicio de lo cual solicita asimismo fijación judicial del valor locativo correspondiente a esos años.
Enumera luego la accionante los reclamos que se hicieron a la provincia demandada tendientes a obtener un reajuste del alquiler que pagaba hasta diciembre de 1965 ($ 1162 m/n), los que tuvieron siempre resultado negativo.
Funda su derecho en las disposiciones pertinentes del Libro II tít. VI CCiv. y en las leyes antes citadas. Además, sostiene la actora la competencia originaria de esta Corte, ofrece pruebas, se reserva el derecho de ampliar su demanda y pide que en definitiva se haga lugar a ella, con intereses y costas.
2. Previa información sumaria y dictamen del procurador general a fs. 18, favorable a la competencia originaria de esta Corte en razón de la distinta vecindad de las partes , se corrió traslado de la demanda, cuyo responde obra a fs. 28/35.
Expresa allí la apoderada que se presentó en nombre de la Fiscalía de Estado de la provincia de Buenos Aires, una concreta negativa con respecto a todos los extremos articulados por su contraria, aduciendo no obrar en su poder los documentos administrativos del caso.
Planteó, asimismo, la prescripción quinquenal con respecto a todos los alquileres (desde el correspondiente a enero de 1966 hasta el de mayo de 1968) devengados más de cinco años antes de promoverse la demanda y, por otra parte, la excepción de falta de personería.
Se opuso también la accionada a la determinación judicial de los alquileres correspondientes a los años 1969 y 1970, por entender que la inacción de su contraria al respecto, importó una tácita renuncia al derecho de solicitar aquélla, fuera de los incrementos que autoriza el art. 13 ley 16739, defensa que hace extensiva a la determinación de los alquierles por los años 1971, 1972 y 1973, por haber mostrado la actora análoga inactividad.
Luego de citar jurisprudencia en apoyo de lo que sostiene y de ofrecer pruebas, pide por último la demandada el oportuno total rechazo del reclamo interpuesto, con costas.
3. A fs. 44 se resolvió desestimar la falta de personería, al tiempo que se dispuso tener presente la prescripción articulada, a fin de resolverla al tiempo de dictar sentencia. A fs. 57 desistió la demandada del recurso antes deducido contra aquel auto, al reconocer la personería del apoderado de su contraria.
4. A fs. 54 denuncia la actora como hecho nuevo la existencia de una resolución administrativa que reajustó los alquileres por los años 1971, 1972 y 1973 en forma coincidente con lo solicitado en esta demanda, extremo que la contraria admitió a fs. 59, a la vez que reiteraba la prescripción opuesta y el hecho de ser improcedente el reajuste pretendido por el período 1969/1970. A fs. 78 depositó y dio en pago la suma de $ 40.695,94, en concepto de alquileres por los tres años antes expresados. Ello se aceptó por la actora, con reservas, a fs. 80.
5. A fs. 64, 73, 84, 88, 93 y 97 amplió aquélla su demanda, a fin de incluir el cobro de los alquileres reajustados por el período que abarca desde noviembre de 1973 hasta julio de 1975, con lo cual el monto del reclamo se elevó a $ 102.645,06.
6. Abierto el juicio a prueba a fs. 68 vta., se produjo la ofrecida por las partes, según se certificó a fs. 210 vta., con lo cual se pusieron los autos para alegar, derecho que ambas partes ejercieron. Corrida vista al procurador general, ella se evacuó a fs. 219, llamándose luego autos para sentencia.
Considerando: 1. Que por tratarse de causa civil contra una provincia y ser la actora una sucesión que tramita ante los jueces de la Capital Federal el conocimiento del proceso deducido en el caso compete originariamente a esta Corte (arts. 100 y 101 , CN.).
2. Que en las actuaciones administrativas que se agregaron por cuerda, obran los recibos cheques librados por los alquileres que se reclaman, con constancia de su anulación y falta de pago. Por otra parte, a fs. 67 de aquéllas (foliatura en rojo, al pie) se dispuso el 30/8/1968, por el funcionario que se desempeñaba como subdirector de Administración del Ministerio de Economía de la provincia demandada , intimar a la propietaria del inmueble a fin de que cobrara los alquileres normalmente, bajo apercibimiento de consignarlos, actuación que importa un reconocimiento inequívoco si se atiende a las constancias antes referidas, con el efecto interruptivo de la prescripción que prevé el art. 3989 CCiv. Ante ello y habida cuenta que desde la fecha expresada no transcurrió el término de la prescripción opuesta, hasta el momento de promoverse la demanda (8/5/1973) de fs. 11, actuación ésta igualmente interruptiva al efecto (art. 3986 Cód. cit.), no cabe sino rechazar aquella defensa (íd., art. 4027 inc. 2).
3. Que la pretensión de reajuste de los alquileres a partir del año 1966 no aparece declinada en momento, alguno por parte de la actora, de lo que es muestra el reclamo que presentó el 7/10/1968, donde reiteraba una notificación telegráfica del 8/2/1966, sobre la base de lo previsto por la ley 16739 (fs. 1 y 70). Siendo así y dada también la negativa de la actora a percibir los alquileres no reajustados (consid. anterior), no cabe tener por formulada la renuncia que se arguyó en cuanto al derecho que emana de la ley citada.
4. Que el art. 3 inc. m ley 16739 dispone que, cuando el Estado Nacional o provincial, municipios y entes autárquicos sean inquilinos, ellos podrán continuar en la locación del inmueble por el término que aquella prevé (con vencimiento el 31/12/1970), pese a que en principio están excluidos de su régimen, siempre que abonen los alquileres que convengan con el locador o que en su defecto se determinen judicialmente, norma que permitió a la provincia demandada continuar en el uso y goce del inmueble de que se trata hasta el 31/12/1970 con el reajuste referido y que no resulta obstáculo para la renovación de este último cada dos años, término aplicable en función del art. 1507 CCiv. (Fallos 278:188 LL 138 280 ).
5. Que el mismo art. 3 inc. m ley 16739 proporciona las pautas para aquel reajuste, el disponer que se tomará "...como base para ello el valor real y actual del inmueble, conforme con el destino posible del mismo, atentas las características de su construcción y a la renta que presumiblemente se obtendría en el caso de concluir la locación. El alquiler que se fije, convencional o judicialmente, nunca podrá exceder del 30% anual de la tasación vigente al momento del reajuste para el pago de la contribución directa, impuesto inmobiliario o su equivalente". Toda vez que la actora no acompañó los elementos necesarios para fijar el porcentaje límite que menciona la norma pretranscripta, y ante la coincidencia entre los valores determinados por ambas partes para el año 1971 (aunque con respecto a las disposiciones de la ley 18880 : $ 780), cabe tomar esos guarismos como referencia para el lapso regido por la ley 16739 , con lo cual aparece como razonablemente adecuado el cálculo de la actora. Tanto más cuanto que la accionada en ningún momento alegó que el alquiler estimado por la accionante pudiera superar el 30% de la valuación fiscal del inmueble motivo de la causa. Procede así aceptarlo y de acuerdo con lo que se señaló en el consid. que antecede en la siguiente forma: período 1965/1967: $ 75; íd. 1968/69: $ 350; íd. 1970: $ 700.
6. Que la ya mentada coincidencia entre ambas partes, extendida asimismo a las sumas que se adeudan por alquileres de los años 1972 y 1973, impone adoptar como decisorias las cifras a que aquéllas arriban, con lo cual la actora adeuda por esos años las cantidades mensuales de $ 780, $ 1053 y $ 1687, 14, respectivamente, en los términos de los arts. 4 y 6 incs. a, b y c ley 18880.
7. Que a falta de prueba sobre las variaciones del índice de los salarios del peón industrial de la Capital Federal, cuya consideración procede a partir de la vigencia de la ley 20625 , corresponderá que en la etapa de cumplimiento de este fallo se liquiden los alquileres demandados correspondientes a 1974 y 1975 de acuerdo con las previsiones del art. 7 de aquélla, teniendo como base la suma mensual de $ 1687,14 (consid. 6).
8. Que la falta de pago de los alquileres por la demandada a partir de enero de 1966 hace que corresponda se abonen intereses desde que se devengaron con la sola exclusión de dicho mes y de los ocho primeros días del mes de febrero siguiente ya que la notificación del 8 de este mes constituyó en mora a la demandada (consid. 3), intereses que se liquidarán hasta el momento del efectivo pago de las sumas debidas, para lo cual deberá tenerse en cuenta el que se realizó a fs. 78.
9. Que a la conclusión que aquí se alcanza no obsta lo previsto por el art. 13 párr. 2º "in fine" ley 16739, que se refiere al régimen de precios para las locaciones sujetas a la prórroga las contratadas por el Estado como locatario estaban excluidas, según ya se puntualizó por lo cual nada se opone a que los alquileres reajustados se deban a partir de la constitución en mora de la demandada, es decir, desde el 8/2/1966 y con sus intereses sobre el total, teniendo en cuenta que la demandada no pagó en su oportunidad en medida alguna. Debe también señalarse que no es en el "sub lite" aplicable el art. 13 ley 18880 que rige un supuesto distinto (reajuste de alquiler en proporción a los ingresos) del que se debatió en autos.
10. Que en su alegato, la actora solicita que las sumas de alquileres adeudadas por la demandada se reajustan por la depreciación monetaria hasta el momento del efectivo pago (fs. 218 vta., 219). La accionada se opone considerando que el pedido es extemporáneo por haber sido introducido en oportunidad de alegar no integrando, en consecuencia, la relación procesal y por tratarse de una deuda de dinero.
11. Que esta Corte comparte la doctrina del tribunal, en su anterior composición, en el sentido de que el rubro mencionado puede solicitarse aun en el alegato, siempre que se dé oportunidad a la otra parte de hacer valer las defensas que estime corresponderle (Fallos 287:205 LL 152 421 ; ref. Fallos 283:213 , disidencias de los Dres. Risolía y Argúas LL 148 410 ), requisito este último que se ha cumplido en autos con el traslado conferido a fs. 230 y su contestación de fs. 236/238.
12. Que entrando a considerar la sustancia de la solicitud en cuestión, cabe señalar que en situaciones regidas por los principios de la justicia conmutativa, como la de autos, ha de estarse a la igualdad estricta de las prestaciones recíprocas conforme a las circunstancias del caso, y no siendo el dinero un fin ni un valor en sí mismo sino un medio que, como denominador común, permite conmensurar cosas y acciones muy dispares en el intercambio, aquella igualdad exige que la equivalencia de las prestaciones recíprocas responda a la realidad de sus valores y al fin de cada una de ellas; situación equitativa que resulta alterada cuando, como en el caso, por culpa del deudor moroso la prestación nominal a su cargo a disminuido notablemente su valor real, su poder adquisitivo, por influencia de factores que no dependen del acreedor.
El principio de la reparación justa e integral, admitido pacíficamente por la jurisprudencia, ha de entenderse en un sentido amplio de compensación justa e integral de manera que permita mantener la igualdad de las prestaciones conforme al verdadero valor que en su momento las partes convinieron y no una numérica equivalencia teórica que ha perdido su originaria medida representativa; aquel denominador común, a que se hizo referencia "supra", afectado por progresiva depreciación, ya no resulta apto en su signo nominal para conmensurar con adecuada equidad prestaciones cuyo cumplimiento se ha distanciado en el tiempo por la mora culpable o la conducta ilegítima de quien ha permanecido deudor. En tal situación, de no actualizarse los créditos conforme a pautas que equilibren los valores tenidos en cuenta en el origen de la obligación, no se daría el necesario ajuste que exige la justicia, pues mientras el derecho del ahora deudor fue plenamente satisfecho, el del que permaneció acreedor por culpa de aquél se vería correspondido sólo en ínfima parte.
Si la demandada hubiera cumplido sus obligaciones al tiempo en que debió hacerlo, no se habría visto compelida al pago de la deuda actualizada, por lo cual, dependiendo el reajuste de la propia conducta del deudor, resulta inaceptable cualquier planteo constitucional (Fallos 275:218 ; 276:40 ; 277:251 ; 280:395 ).
Por estas consideraciones y las análogas vertidas por esta Corte en las causas "Camusso Vda. de Marino, Amalia v. Perkins S.A. s/demanda" , de fecha 21/5/1976 (LL 1976 C 72) y "Valdéz. José R. v. Gobierno nacional s/reincorporación" , resuelto en la fecha, corresponde hacer lugar al reajuste del crédito de la actora por depreciación monetaria.
Teniendo en cuenta la forma en que se condena en la presente sentencia, cuyo monto surgirá de la pertinente liquidación, el ajuste del crédito que de ella resulte deberá ser establecido luego de aprobada la misma.
Por todo lo expuesto, habiendo dictaminado el procurador general, se falla la presente causa rechazando la defensa de prescripción y haciendo lugar a la demanda con el alcance que resulta de los consids. 5, 6, 7, 8 y 12).
En consecuencia, se condena a la provincia de Buenos Aires a que en el plazo de treinta días contados desde que se apruebe la liquidación definitiva actualizada previa liquidación conforme a las cifras que surgen de la presente , abone a la actora el monto resultante, con deducción de lo pagado, más intereses al 6% anual desde que cada obligación fue debida hasta el vencimiento del plazo de treinta días señalado, y los que se devenguen con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago han de liquidarse conforme a las tasas oficiales vigentes. Con costas (art. 68 Cód. Procesal). Horacio H. Heredia. Adolfo R. Gabrielli. Alejandro R. Caride. Federico Videla Escalada. Abelardo F. Rossi.
